Kentsel dönüşümde teknik tespit, idari işlemler ve inşaat sözleşmesi aynı sürecin farklı parçalarıdır. Bir yapının riskli bulunması, yüklenicinin teklif ettiği sözleşmenin bütün hükümlerinin kendiliğinden kabul edilmiş olduğu anlamına gelmez. Maliklerin hem resmî bildirimleri hem de özel hukuk sözleşmelerini ayrı başlıklar altında takip etmesi gerekir.

Riskli yapı tespiti, tebligat ve itiraz süreci

Tapu kaydı, arsa payı, mevcut bağımsız bölüm bilgileri, riskli yapı raporu ve ilgili idari bildirimler bir arada incelenmelidir. Riskli yapı tespiti kural olarak maliklerce, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; Başkanlık veya idare de tespiti resen yapabilir. Tespite karşı maliklerce on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar teknik heyetlerce karara bağlanır. Tespit, muhtarlıkta on beş gün süreyle yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m. 3); bu nedenle ilan ve bildirim tarihleri kaydedilmelidir. Tespite itiraz, yükleniciyle sözleşme görüşmesinden ayrı bir süreçtir. İlk satış sonuçsuz kalırsa riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapı bakımından uygulanacak sonraki satış yolları ayrıca değerlendirilir; burada ilk satış aşaması özetlenmektedir. Bildirimde, teklifin on beş gün içinde incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payın satılacağı uyarısı yer alır; bildirimin yöntemi ve yapılmış sayıldığı tarih ayrıca önem taşır.

6306 sayılı Kanun kapsamında malik kararları ile inşaat sözleşmesinin ayrımı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki malik kararlarında, uygulanacak çoğunluk ve bildirim usulü güncel düzenlemeler üzerinden kontrol edilmelidir. Salt çoğunlukla karar alınabilen işlemlerde hesap kişi sayısına göre değil, sahip olunan hisseler oranına göre yapılır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya Kanunda öngörülen usulle bildirilerek on beş gün içinde bunları kabul etmeleri istenir; bu sürede kabul edilmezse karara katılmayan paydaşların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Bir toplantı tutanağı ile ayrıntılı bir inşaat sözleşmesinin aynı işlevi gördüğü varsayılmamalıdır.

Bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat aşamaları ve teslim süreleri

Yeni bağımsız bölümün konumu, katı, net ve brüt alanı, ortak alanlar ve teknik özellikleri açıkça belirlenmelidir. Ruhsat, inşaata başlama, tamamlanma ve teslim aşamaları birbirinden ayrılmalı; sürelerin hangi olayla başlayacağı gösterilmelidir. İlave ödeme, fiyat değişikliği, kira veya taşınma düzenlemeleri, gecikme ve eksik iş hâlinde uygulanacak hükümler de sözleşme ve eklerinde birlikte incelenmelidir.

Resmî şekil şartı, teminat yapısı ve vekâletname kapsamı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiğinden resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m. 706, TBK m. 237); adi yazılı biçimde imzalanan bir metin şekil eksikliği nedeniyle geçerlilik sorunu doğurur. Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesine karşı banka teminat mektubu, ipotek veya tapunun inşaatın ilerleme düzeyine göre kademeli devri gibi tahsil kabiliyeti sağlayan teminatların bulunup bulunmadığı (cezai şart tek başına tahsil güvencesi oluşturmaz) ve verilecek vekâletnamenin kapsamı önem taşır. Sözleşme, teknik şartname, proje ve ödeme takvimi birbiriyle çelişmemelidir. İdari işleme karşı başvuru ile teslim veya tazminat talebi farklı yargı yollarını gündeme getirebilir; somut işlem ve bildirimler görülmeden tek bir süre veya yol bütün dosyalara uygulanamaz.

Resmî kaynaklar ve başvuru metinleri

Kaynak bağlantıları ilgili resmî metinlere ve başvuru eserlerine yöneliktir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.