Arv af lejlighed eller hus i Tyrkiet: arveattest, arveafgift, tinglysning og salg

Kort fortalt

1. Arveattest (mirasçılık belgesi eller veraset ilamı). Når afdøde ikke var tyrkisk statsborger, udstedes attesten af en tyrkisk fredsdomstol (sulh hukuk mahkemesi), ikke af en notar. Tyrkisk ret afgør, hvem der arver fast ejendom i Tyrkiet, uanset afdødes statsborgerskab. Derfor er en dansk skifteretsattest ikke nok i sig selv: det tyrkiske tinglysningskontor kræver en arveattest udstedt af en tyrkisk domstol.
2. Tyrkisk arveafgiftsangivelse (veraset ve intikal vergisi beyannamesi). Tyrkiet opkræver arveafgift af fast ejendom i Tyrkiet, uanset afdødes eller arvingernes statsborgerskab. Angivelsen skal indgives inden for 4, 6 eller 8 måneder efter dødsfaldet, afhængigt af hvor dødsfaldet skete, og hvor arvingerne bor. En overskredet frist forhindrer ikke processen: angivelsen kan stadig indgives og afgiften betales, med en bøde. For børn og efterlevende ægtefælle er bundfradragene forholdsvis høje, og satserne er forholdsvis lave.
3. Tinglysning af arvingernes adkomst (intikal). Arvingerne indføres som ejere i tingbogen og betaler tinglysningskontorets gebyrer. På dette trin skal eventuel ubetalt kommunal ejendomsskat for boligen også betales. Hver arving kan ansøge alene, men ejerformen afhænger af, om arvingerne ansøger samlet eller hver for sig. Først efter dette trin kan boligen sælges.

Arveopgøret og tinglysningen kan klares uden at arvingerne skal rejse til Tyrkiet, ved hjælp af en fuldmagt til en advokat i Tyrkiet.

Hvorfor boligen ikke bare kan sælges

Et tyrkisk skøde (tapu) viser en navngiven ejer. Ved dødsfald overgår ejendomsretten til arvingerne efter loven. Tinglysningskontoret ændrer dog først den registrerede ejer, når det modtager en arveattest udstedt af en tyrkisk domstol. I praksis beder det også om en bekræftelse fra skattekontoret på, at der ikke er nogen arveafgiftsgæld på ejendommen. Arveafgiften for ejendommen skal under alle omstændigheder være betalt fuldt ud, før boligen kan sælges. Indtil da kan ingen køber få tinglyst adkomst, og banker vil ikke yde lån med sikkerhed i boligen.

Ventetid koster. Kommunal ejendomsskat, el- og vandregninger og fællesudgifter løber fortsat. Hvis en af arvingerne dør før tinglysningen, bliver det nødvendigt med endnu en arveattest.

Hvilken lov afgør, hvem der arver

Efter den tyrkiske lov om international privatret og procesret (lov nr. 5718, art. 20) gælder som udgangspunkt loven i det land, hvor afdøde var statsborger, men tyrkisk ret gælder for fast ejendom i Tyrkiet. For en dansker, der ejede en lejlighed i Antalya, betyder det, at den tyrkiske civillov afgør, hvem der arver lejligheden, og hvor stor en andel hver enkelt får, selv om resten af boet behandles efter dansk ret.

Forskellen kan være stor. Efter den tyrkiske civillov får den efterlevende ægtefælle en fjerdedel, hvis afdøde efterlader sig livsarvinger, og livsarvingerne deler resten (art. 499). Danske regler, der giver den efterlevende ægtefælle en anden stilling, for eksempel retten til at hensidde i uskiftet bo, ændrer ikke, hvem der får tinglyst adkomst i Tyrkiet. For boligen i Tyrkiet gælder tyrkisk ret.

Tvangsarv. Tyrkisk ret beskytter også afdødes livsarvinger, forældre og efterlevende ægtefælle med en tvangsarv (saklı pay) (art. 506). Et testamente, der giver hele boligen i Tyrkiet til én person, for eksempel til den efterlevende ægtefælle, kan derfor anfægtes af de andre arvinger.

Testamente. Hvis afdøde har oprettet et testamente, i Danmark eller i Tyrkiet, bør det gennemgås grundigt af en advokat med erfaring i arveret, før der indgives nogen ansøgning. Fejl på dette stadie kan forlænge processen betydeligt og i nogle tilfælde gøre den meget vanskelig at løse.

Trin 1: Den tyrkiske arveattest

Hvem udsteder den? I rent indenlandske sager udsteder tyrkiske notarer arveattester. Notarer kan ikke udstede attesten, når den begæres af udenlandske statsborgere, når de tyrkiske folkeregisteroplysninger ikke er tilstrækkelige, eller når sagen kræver retsbehandling (notarloven nr. 1512, art. 71/B). I praksis betyder det, at ansøgningen indgives til fredsdomstolen, så snart afdøde eller en af arvingerne ikke er tyrkisk statsborger. Ansøgningen indgives i den retskreds, hvor boligen ligger, eller hvor afdøde sidst boede i Tyrkiet.

Kan et dansk dokument bruges i stedet? En dansk skifteretsattest er ikke en retsafgørelse om, hvem der arver boligen i Tyrkiet efter tyrkisk ret, og den erstatter ikke en tyrkisk arveattest. De danske dokumenter bruges som bevis i den tyrkiske ansøgning, og tyrkiske domstole beder undertiden udtrykkeligt om at se dem.

Uskiftet bo. Selv om den efterlevende ægtefælle hensidder i uskiftet bo i Danmark, skal der også fremlægges dokumenter for børnene, fordi børnene efter tyrkisk ret er arvinger til boligen i Tyrkiet.

Dokumenter, der normalt skal bruges:

• dødsattest;
• dokumenter, der viser slægtskabet mellem afdøde og alle arvingerne, for eksempel fødsels- og navneattester, vielsesattester og udskrifter fra CPR;
• arvingernes pas eller anden billedlegitimation;
• testamentet, hvis der er et;
• oplysninger om skødet på boligen i Tyrkiet.

Danmark og Tyrkiet har begge tiltrådt Haagerkonventionen fra 1961 om apostille, så legalisering ved konsulat er ikke nødvendig. Hvert dokument skal forsynes med apostille i det land, hvor det er udstedt, efter landets egne regler; tyrkiske myndigheder kan ikke påføre apostille på udenlandske dokumenter. Derefter oversættes dokumentet til tyrkisk af en edsvoren translatør, og oversættelsen bekræftes af en tyrkisk notar. En advokat i Tyrkiet kan sørge for oversættelsen og bekræftelsen.

Hver sag er forskellig. En lille fejl i dokumenterne eller ansøgningen kan forsinke retssagen med måneder, undertiden år. Derfor kan det betale sig at rådføre sig med en advokat, før dokumenterne samles ind.

Trin 2: Tyrkisk arveafgift

Hvem skal betale? Tyrkisk arve- og gaveafgift (lov nr. 7338) gælder ejendom i Tyrkiet, uanset afdødes og arvingernes statsborgerskab eller bopæl. Hver arving beskattes af sin egen andel efter et personligt bundfradrag, der reguleres hvert år (art. 4). Bundfradraget gælder kun livsarvinger, også adoptivbørn, og den efterlevende ægtefælle, og det er forholdsvis højt; andre arvinger, for eksempel søskende, har intet bundfradrag ved arv. Satserne er progressive og forholdsvis lave, fra 1 % til 10 % (art. 16). Boligen værdiansættes til sin kommunale ejendomsskatteværdi (art. 10), som som regel ligger under markedsværdien.

Tyrkisk skattenummer. Hver arving skal have et tyrkisk skatteidentifikationsnummer. Det kan fås fra et tyrkisk skattekontor, eller en advokat i Tyrkiet kan søge om det på arvingens vegne.

Frister for angivelsen (lov nr. 7338, art. 9; regnet fra dagen efter dødsfaldet):

Ja, arvinger bosat i Danmark skal betale tyrkisk arveafgift af en bolig i Tyrkiet. Hvis en dansk statsborger dør i Danmark, og arvingerne bor i Danmark, er fristen fire måneder, den samme som i en rent tyrkisk sag. Dør vedkommende i Tyrkiet, og arvingerne bor i Danmark, er fristen seks måneder. En overskredet frist forhindrer ikke, at processen gennemføres: angivelsen kan stadig indgives og afgiften betales, med en bøde.

Hvor angivelsen indgives. Hvis afdøde aldrig boede i Tyrkiet, indgives angivelsen til skattekontoret, hvor boligen ligger. Ellers indgives den til skattekontoret for afdødes sidste bopæl i Tyrkiet. Arvingerne kan indgive én fælles angivelse, og en advokat kan underskrive den ved fuldmagt.

Betaling. Skattekontoret beregner afgiften, og arvingerne betaler den. Herefter udsteder skattekontoret en bekræftelse på, at der ikke er nogen arveafgiftsgæld på ejendommen. I praksis beder tinglysningskontoret om denne bekræftelse, så afgiften betales som regel, før arvingerne får tinglyst adkomst.

Skat i Danmark. Arvingerne bør rådføre sig med en dansk rådgiver om, hvorvidt arven har skattemæssige følger i Danmark.

Trin 3: Tinglysning af arvingernes adkomst

Med arveattesten og bekræftelsen fra skattekontoret ansøger arvingerne (eller deres advokat) hos tinglysningskontoret (tapu müdürlüğü) i det distrikt, hvor boligen ligger. Hvordan arvingerne registreres, afhænger af, hvordan de ansøger:

• Hver arving kan ansøge alene. Så registreres alle arvingerne som fælles ejere af hele boligen (elbirliği mülkiyeti), dvs. uden fastlagte andele. Så længe det fælles ejerskab består, skal alle arvingerne handle sammen ved et salg. Det fælles ejerskab kan senere omdannes til bestemte andele.
• Hvis alle arvingerne ansøger samlet, kan de registreres som sameejere med bestemte andele (paylı mülkiyet). Hver arving ejer da en angivet andel, for eksempel halvdelen eller en fjerdedel.

Ved tinglysningen beder tinglysningskontoret normalt om:

• en gyldig obligatorisk jordskælvsforsikring (DASK);
• en værdierklæring for boligen fra kommunen, som først udstedes, når eventuel ubetalt kommunal ejendomsskat er betalt;
• bekræftelsen fra skattekontoret på, at der ikke er nogen arveafgiftsgæld på ejendommen;
• betaling af tinglysningskontorets gebyrer (döner sermaye).

Er der begrænsninger for udenlandske arvinger? Danske statsborgere kan erhverve fast ejendom i Tyrkiet, også ved arv. Der gælder begrænsninger i militære områder og sikkerhedszoner og over visse arealgrænser. Hvis boligen allerede var ejet af en udenlandsk statsborger, kan den dog som regel også arves af udenlandske arvinger. Om en bestemt arving kan erhverve en bestemt ejendom, bør under alle omstændigheder undersøges i hvert enkelt tilfælde, afhængigt af arvingens statsborgerskab og ejendommens beliggenhed.

Trin 4: Salg af boligen

Når arvingerne har fået tinglyst adkomst, og arveafgiften for ejendommen er betalt, kan boligen sælges som enhver anden bolig. Arvingerne kan underskrive hos tinglysningskontoret personligt eller gennem en advokat med en fuldmagt, der udtrykkeligt omfatter salget. Hvis arvingerne ikke kan blive enige om et salg, kan hver af dem anmode en tyrkisk domstol om at ophæve samejet (ortaklığın giderilmesi). Domstolen deler så ejendommen eller bestemmer, at den skal sælges.

Salg af arvet fast ejendom er ikke omfattet af tyrkisk avancebeskatning, fordi arvingerne ikke har erhvervet den mod vederlag (indkomstskatteloven nr. 193, art. 80 (mükerrer)). Tinglysningsafgifter og de sædvanlige salgsomkostninger skal dog stadig betales.

Fra Danmark: fuldmagten

Alle trinene ovenfor kan varetages af en advokat i Tyrkiet på grundlag af en fuldmagt (vekaletname). Den kan underskrives:

• på Tyrkiets ambassade i København, som udarbejder den på tyrkisk; eller
• for en dansk notar (notarius publicus ved byretten), hvorefter den forsynes med apostille, oversættes til tyrkisk af en edsvoren translatør og bekræftes af en tyrkisk notar.

Fuldmagten skal udtrykkeligt omfatte hver handling: ansøgningen til domstolen om arveattest, at skaffe skattenummer, skatteangivelserne, tinglysningen af arven og, når det er aktuelt, salget. En generalfuldmagt bliver ofte afvist. Ordlyden er vigtig, og en fejl betyder som regel, at en ny fuldmagt skal underskrives. I begge tilfælde kan advokaten i Tyrkiet levere den tekst, der skal bruges.

Hvor lang tid tager det?

Tiden afhænger af domstolens arbejdsbyrde, hvor hurtigt dokumenterne kommer fra Danmark, og antallet af arvinger. Ingen kan garantere, hvor lang tid en tyrkisk domstol er om sagen, og arvinger bør være på vagt over for nogen, der lover en fast tidsramme. Indsamling, apostillering og oversættelse af dokumenterne tager ofte længst tid, og det kan gå i gang med det samme. Hvis alle dokumenter er i orden, og alt går glat, kan processen være afsluttet i løbet af få måneder.