Ärva lägenhet i Turkiet: arvsintyg, arvsskatt, lagfart och försäljning

I korthet

1. Arvsintyg (mirasçılık belgesi eller veraset ilamı). När den avlidne var utländsk medborgare utfärdas intyget av en turkisk fredsdomstol (sulh hukuk mahkemesi), inte av en notarie. Turkisk lag avgör vem som ärver fast egendom i Turkiet, oavsett den avlidnes medborgarskap. Därför räcker det inte med en svensk bouppteckning: det turkiska lagfartskontoret kräver ett arvsintyg utfärdat av en turkisk domstol.
2. Turkisk arvsskattedeklaration (veraset ve intikal vergisi beyannamesi). Arvsskatt tas ut på fast egendom i Turkiet oavsett den avlidnes eller arvingarnas medborgarskap. Deklarationen ska lämnas inom 4, 6 eller 8 månader efter dödsfallet, beroende på var dödsfallet inträffade och var arvingarna bor. En missad tidsfrist hindrar inte processen: deklarationen kan ändå lämnas och skatten betalas, med en straffavgift. För barn och efterlevande make är fribeloppen relativt höga, och skattesatserna är relativt låga.
3. Registrering av arvingarna som ägare (intikal). Arvingarna förs in som ägare i fastighetsregistret och betalar lagfartskontorets avgifter. I samband med detta ska även eventuell obetald kommunal fastighetsskatt för bostaden betalas. Varje arvinge kan ansöka ensam, men ägandeformen beror på om arvingarna ansöker tillsammans eller var för sig. Först efter detta steg kan bostaden säljas.

Arvskiftet och lagfarten kan skötas utan att arvingarna behöver resa till Turkiet, med hjälp av en fullmakt till en advokat i Turkiet.

Varför bostaden inte bara kan säljas

Ett turkiskt lagfartsbevis (tapu) anger en namngiven ägare. Vid dödsfall övergår äganderätten till arvingarna enligt lag. Lagfartskontoret ändrar dock den registrerade ägaren först när det får ett arvsintyg som utfärdats av en turkisk domstol. I praktiken begär det också ett intyg från skattekontoret om att det inte finns någon arvsskatteskuld på fastigheten. Arvsskatten på fastigheten måste i vilket fall vara helt betald innan bostaden kan säljas. Dessförinnan kan ingen köpare registreras, och banker beviljar inga lån med bostaden som säkerhet.

Väntan kostar. Kommunal fastighetsskatt, el- och vattenräkningar och avgifter till förvaltningen fortsätter att löpa. Om en av arvingarna avlider före registreringen behövs ytterligare ett arvsintyg.

Vilken lag avgör vem som ärver

Enligt den turkiska lagen om internationell privaträtt och processrätt (lag nr 5718, art. 20) gäller i princip lagen i det land där den avlidne var medborgare, men turkisk lag gäller för fast egendom i Turkiet. För en svensk som ägde en lägenhet i Antalya innebär det att den turkiska civillagen avgör vilka som ärver lägenheten och hur stor andel var och en får, även om resten av kvarlåtenskapen hanteras enligt svensk lag.

Skillnaden kan vara stor. Enligt den turkiska civillagen får den efterlevande maken en fjärdedel om den avlidne efterlämnar bröstarvingar (barn, barnbarn osv.), och bröstarvingarna delar på resten (art. 499). Svenska regler som ger den efterlevande maken en annan ställning, till exempel rätten att ärva med fri förfoganderätt före de gemensamma barnen, ändrar inte vem som registreras som ägare i det turkiska fastighetsregistret. För bostaden i Turkiet gäller turkisk lag.

Laglott. Turkisk lag skyddar också den avlidnes bröstarvingar, föräldrar och efterlevande make med en laglott (saklı pay) (art. 506). Ett testamente som ger hela bostaden i Turkiet till en enda person, till exempel till den efterlevande maken, kan därför angripas av de andra arvingarna.

Testamente. Om den avlidne har upprättat ett testamente, i Sverige eller i Turkiet, bör det granskas noggrant av en advokat med erfarenhet av arvsrätt innan någon ansökan görs. Misstag i detta skede kan förlänga processen avsevärt och i vissa fall göra den mycket svår att lösa.

Steg 1: Det turkiska arvsintyget

Vem utfärdar det? I rent inhemska fall utfärdar turkiska notarier arvsintyg. Notarier får inte utfärda intyget när det begärs av utländska medborgare, när de turkiska folkbokföringsuppgifterna inte räcker eller när en förhandling behövs (notarielagen nr 1512, art. 71/B). I praktiken innebär det att ansökan görs till fredsdomstolen så snart den avlidne eller en arvinge är utländsk medborgare. Ansökan görs i det distrikt där bostaden ligger eller där den avlidne senast bodde i Turkiet.

Kan en svensk handling användas i stället? En svensk bouppteckning är inget domstolsbeslut utan en förrättning som registreras hos Skatteverket. Den avgör inte vem som ärver bostaden i Turkiet enligt turkisk lag och ersätter inte ett turkiskt arvsintyg. De svenska handlingarna används som bevisning i den turkiska ansökan, och turkiska domstolar begär ibland uttryckligen att få se dem.

Handlingar som vanligtvis behövs:

• dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket;
• handlingar som visar släktförhållandena mellan den avlidne och arvingarna, till exempel personbevis från Skatteverket;
• den registrerade bouppteckningen, om den är klar;
• arvingarnas pass eller id-handlingar;
• testamentet, om det finns ett;
• uppgifter om lagfarten för bostaden i Turkiet.

Sverige och Turkiet är båda anslutna till 1961 års Haagkonvention om apostille, så ingen legalisering hos konsulat behövs. Varje handling ska förses med apostille i det land där den utfärdats, enligt det landets regler; turkiska myndigheter kan inte utfärda apostille för utländska handlingar. Därefter översätts handlingen till turkiska av en edsvuren översättare, och översättningen bestyrks av en turkisk notarie. En advokat i Turkiet kan ordna översättningen och bestyrkandet.

Varje ärende är unikt. Ett litet fel i handlingarna eller ansökan kan försena domstolsprocessen med månader, ibland år. Därför lönar det sig att rådfråga en advokat innan handlingarna samlas in.

Steg 2: Turkisk arvsskatt

Vem är skattskyldig? Turkisk arvs- och gåvoskatt (lag nr 7338) tas ut på egendom i Turkiet oavsett den avlidnes och arvingarnas medborgarskap eller bosättning. Varje arvinge beskattas för sin egen andel efter ett personligt fribelopp som justeras varje år (art. 4). Fribeloppet gäller endast bröstarvingar, även adoptivbarn, och efterlevande make, och det är relativt högt; andra arvingar, till exempel syskon, har inget fribelopp vid arv. Skattesatserna är progressiva och relativt låga, från 1 % till 10 % (art. 16). Bostaden värderas till sitt kommunala fastighetsskattevärde (art. 10), som oftast ligger under marknadsvärdet.

Turkiskt skattenummer. Varje arvinge behöver ett turkiskt skatteidentifikationsnummer. Det kan fås från ett turkiskt skattekontor, eller av en advokat i Turkiet för arvingens räkning.

Tidsfrister för deklarationen (lag nr 7338, art. 9; räknat från dagen efter dödsfallet):

Om en svensk medborgare avlider i Sverige och arvingarna bor i Sverige är tidsfristen alltså fyra månader, densamma som i ett rent turkiskt ärende. Avled personen i Turkiet och bor arvingarna i Sverige är fristen sex månader. En missad tidsfrist hindrar inte att processen slutförs: deklarationen kan ändå lämnas och skatten betalas, med en straffavgift.

Var deklarationen lämnas. Om den avlidne aldrig bodde i Turkiet lämnas deklarationen till skattekontoret där bostaden ligger. Annars lämnas den till skattekontoret för den avlidnes senaste bostadsort i Turkiet. Arvingarna kan lämna en gemensam deklaration, och en advokat kan skriva under den med fullmakt.

Betalning. Skattekontoret fastställer skatten, och arvingarna betalar den. Sedan utfärdar skattekontoret ett intyg om att det inte finns någon arvsskatteskuld på fastigheten. I praktiken begär lagfartskontoret detta intyg, så skatten betalas oftast innan arvingarna registreras.

Skatt i Sverige. Arvingarna bör rådfråga en svensk skatterådgivare om arvet får skattemässiga följder i Sverige.

Steg 3: Registrering av arvingarna som ägare

Med arvsintyget och intyget från skattekontoret ansöker arvingarna (eller deras advokat) hos lagfartskontoret (tapu müdürlüğü) i det distrikt där bostaden ligger. Hur arvingarna registreras beror på hur de ansöker:

• Varje arvinge kan ansöka ensam. Då registreras alla arvingar som gemensamma ägare av hela bostaden (elbirliği mülkiyeti), ungefär som delägare i ett oskiftat dödsbo. Så länge det gemensamma ägandet består krävs att alla arvingar agerar tillsammans vid en försäljning. Det gemensamma ägandet kan senare omvandlas till bestämda andelar.
• Om alla arvingar ansöker tillsammans kan de registreras som samägare med bestämda andelar (paylı mülkiyet). Varje arvinge äger då en angiven andel, till exempel hälften eller en fjärdedel.

Vid registreringen begär lagfartskontoret vanligtvis:

• en giltig obligatorisk jordbävningsförsäkring (DASK);
• ett värdeintyg för bostaden från kommunen, som utfärdas först när eventuell obetald kommunal fastighetsskatt har betalats;
• intyget från skattekontoret om att det inte finns någon arvsskatteskuld på fastigheten;
• betalning av lagfartskontorets avgifter (döner sermaye).

Finns det begränsningar för utländska arvingar? Svenska medborgare kan förvärva fast egendom i Turkiet, även genom arv. Begränsningar gäller i militära områden och säkerhetszoner samt över vissa arealgränser. Om bostaden redan ägdes av en utländsk medborgare kan den dock oftast även ärvas av utländska arvingar. Om en viss arvinge kan förvärva en viss fastighet bör ändå kontrolleras i varje enskilt fall, beroende på arvingens medborgarskap och var fastigheten ligger.

Steg 4: Försäljning av bostaden

När arvingarna är registrerade och arvsskatten på fastigheten är betald kan bostaden säljas som vilken annan bostad som helst. Arvingarna kan skriva under hos lagfartskontoret personligen eller genom en advokat med en fullmakt som uttryckligen omfattar försäljningen. Om arvingarna inte är överens om en försäljning kan var och en av dem begära att en turkisk domstol upplöser samägandet (ortaklığın giderilmesi). Domstolen delar då egendomen eller beslutar om försäljning.

En försäljning av ärvd fast egendom omfattas inte av turkisk skatt på kapitalvinst (reavinstskatt), eftersom arvingarna inte har förvärvat den mot ersättning (inkomstskattelagen nr 193, art. 80 (mükerrer)). Lagfartsavgifter och sedvanliga försäljningskostnader ska dock fortfarande betalas.

Från Sverige: fullmakten

Alla stegen ovan kan skötas av en advokat i Turkiet med stöd av en fullmakt (vekaletname). Den kan skrivas under:

• på Turkiets ambassad i Stockholm, som upprättar den på turkiska; eller
• inför en notarius publicus i Sverige, varefter den förses med apostille, översätts till turkiska av en edsvuren översättare och bestyrks av en turkisk notarie.

Fullmakten måste uttryckligen omfatta varje åtgärd: ansökan till domstolen om arvsintyg, att skaffa skattenummer, skattedeklarationerna, registreringen av arvet hos lagfartskontoret och, när det är aktuellt, försäljningen. En allmän fullmakt godtas ofta inte. Formuleringen är viktig, och ett fel innebär oftast att en ny fullmakt måste skrivas under. I båda fallen kan advokaten i Turkiet tillhandahålla texten som ska användas.

Hur lång tid tar det?

Tiden beror på domstolens arbetsbelastning, hur snabbt handlingarna kommer fram från Sverige och antalet arvingar. Ingen kan garantera hur lång tid en turkisk domstol behöver, och arvingar bör vara skeptiska mot den som utlovar en fast tidsram. Att samla in, apostillera och översätta handlingar är ofta den längsta delen, och det kan påbörjas direkt. Om alla handlingar är i ordning och allt går smidigt kan processen vara klar inom några månader.