Arvet leilighet i Tyrkia: arveattest, arveavgift, tinglysing og salg

Kort fortalt

1. Arveattest (mirasçılık belgesi eller veraset ilamı). Når avdøde ikke var tyrkisk statsborger, utstedes attesten av en tyrkisk domstol, sulh hukuk mahkemesi (ofte oversatt «fredsdomstol»), ikke av en notar. Tyrkisk rett avgjør hvem som arver fast eiendom i Tyrkia, uansett avdødes statsborgerskap. Derfor holder ikke en norsk skifteattest alene: det tyrkiske tinglysingskontoret krever en arveattest utstedt av en tyrkisk domstol.
2. Tyrkisk arveavgiftserklæring (veraset ve intikal vergisi beyannamesi). Tyrkia krever arveavgift for fast eiendom i Tyrkia, uansett avdødes eller arvingenes statsborgerskap. Erklæringen skal leveres innen 4, 6 eller 8 måneder etter dødsfallet, avhengig av hvor dødsfallet skjedde og hvor arvingene bor. En oversittet frist hindrer ikke prosessen: erklæringen kan likevel leveres og avgiften betales, med en bot. For barn og gjenlevende ektefelle er bunnfradragene relativt høye, og satsene er relativt lave.
3. Arvingene tinglyses som eiere (intikal). Arvingene føres inn som eiere i grunnboken og betaler tinglysingskontorets gebyrer. På dette trinnet må også eventuell ubetalt kommunal eiendomsskatt for boligen betales. Hver arving kan søke alene, men eierformen avhenger av om arvingene søker sammen eller hver for seg. Først etter dette trinnet kan boligen selges.

Arveoppgjøret og tinglysingen kan gjennomføres uten at arvingene må reise til Tyrkia, ved hjelp av en fullmakt til en advokat i Tyrkia.

Hvorfor boligen ikke bare kan selges

Et tyrkisk skjøte (tapu) viser en navngitt eier. Ved dødsfall går eiendomsretten over til arvingene etter loven. Tinglysingskontoret endrer likevel hjemmelen først når det mottar en arveattest utstedt av en tyrkisk domstol. I praksis ber det også om en bekreftelse fra skattekontoret på at det ikke er noen arveavgiftsgjeld på eiendommen. Arveavgiften for eiendommen må uansett være betalt i sin helhet før boligen kan selges. Inntil da kan ingen kjøper tinglyses, og banker vil ikke gi lån med sikkerhet i boligen.

Venting koster. Kommunal eiendomsskatt, strøm- og vannregninger og felleskostnader løper videre. Hvis en av arvingene dør før tinglysingen, trengs enda en arveattest.

Hvilken lov avgjør hvem som arver

Etter den tyrkiske loven om internasjonal privatrett og prosessrett (lov nr. 5718, art. 20) gjelder i utgangspunktet loven i det landet avdøde var statsborger av, men tyrkisk rett gjelder for fast eiendom i Tyrkia. For en nordmann som eide en leilighet i Alanya eller andre steder i Antalya-regionen, betyr det at den tyrkiske sivillovboken avgjør hvem som arver leiligheten og hvor stor andel hver enkelt får, selv om resten av boet behandles etter norsk rett.

Forskjellen kan være stor. Etter den tyrkiske sivillovboken får gjenlevende ektefelle en fjerdedel hvis avdøde etterlater seg livsarvinger, og livsarvingene deler resten (art. 499). Norske regler som gir gjenlevende ektefelle en annen stilling, for eksempel retten til å sitte i uskiftet bo, endrer ikke hvem som tinglyses som eier i Tyrkia. For boligen i Tyrkia gjelder tyrkisk rett.

Pliktdelsarv. Tyrkisk rett beskytter også avdødes livsarvinger, foreldre og gjenlevende ektefelle med en pliktdel (saklı pay) (art. 506). Et testament som gir hele boligen i Tyrkia til én person, for eksempel til gjenlevende ektefelle, kan derfor angripes av de andre arvingene.

Testament. Hvis avdøde har opprettet et testament, i Norge eller i Tyrkia, bør det gjennomgås nøye av en advokat med erfaring fra arverett før noen søknad sendes inn. Feil på dette stadiet kan forlenge prosessen betydelig og i noen tilfeller gjøre den svært vanskelig å løse.

Trinn 1: Den tyrkiske arveattesten

Hvem utsteder den? I rent nasjonale saker utsteder tyrkiske notarer arveattester. Notarer kan ikke utstede attesten når den kreves av utenlandske statsborgere, når de tyrkiske folkeregisteropplysningene ikke er tilstrekkelige, eller når saken krever rettsbehandling (notarloven nr. 1512, art. 71/B). I praksis betyr det at søknaden sendes til domstolen så snart avdøde eller en av arvingene ikke er tyrkisk statsborger. Søknaden sendes i distriktet der boligen ligger eller der avdøde sist bodde i Tyrkia.

Kan et norsk dokument brukes i stedet? En norsk skifteattest eller uskifteattest er ikke en rettsavgjørelse om hvem som arver boligen i Tyrkia etter tyrkisk rett, og den erstatter ikke en tyrkisk arveattest. De norske dokumentene brukes som bevis i den tyrkiske søknaden, og tyrkiske domstoler ber noen ganger uttrykkelig om å få se dem.

Uskifte. Selv om gjenlevende ektefelle sitter i uskiftet bo i Norge, trengs det også dokumenter for barna, fordi barna er arvinger til boligen i Tyrkia etter tyrkisk rett.

Dokumenter som vanligvis trengs:

• dødsattest;
• dokumenter som viser slektsforholdet mellom avdøde og alle arvingene, for eksempel fødselsattest og vigselsattest fra Folkeregisteret (Skatteetaten);
• arvingenes pass eller legitimasjon;
• testamentet, hvis det finnes;
• opplysninger om skjøtet til boligen i Tyrkia.

Norge og Tyrkia er begge tilsluttet Haagkonvensjonen av 1961 om apostille, så legalisering ved konsulat er ikke nødvendig. Hvert dokument må påføres apostille i landet der det er utstedt, etter det landets regler; tyrkiske myndigheter kan ikke påføre apostille på utenlandske dokumenter. Deretter oversettes dokumentet til tyrkisk av en edsvoren translatør, og oversettelsen bekreftes av en tyrkisk notar. En advokat i Tyrkia kan ordne oversettelsen og bekreftelsen.

Hver sak er forskjellig. En liten feil i dokumentene eller søknaden kan forsinke rettsprosessen med måneder, noen ganger år. Derfor lønner det seg å rådføre seg med en advokat før dokumentene samles inn.

Trinn 2: Tyrkisk arveavgift

Hvem må betale? Tyrkisk arve- og gaveavgift (lov nr. 7338) gjelder eiendom i Tyrkia, uansett avdødes og arvingenes statsborgerskap eller bosted. Hver arving beskattes for sin egen andel etter et personlig bunnfradrag som justeres hvert år (art. 4). Bunnfradraget gjelder bare livsarvinger, også adoptivbarn, og gjenlevende ektefelle, og det er relativt høyt; andre arvinger, for eksempel søsken, har ikke noe bunnfradrag ved arv. Satsene er progressive og relativt lave, fra 1 % til 10 % (art. 16). Boligen verdsettes til sin kommunale eiendomsskatteverdi (art. 10), som som regel ligger under markedsverdien.

Tyrkisk skattenummer. Hver arving trenger et tyrkisk skatteidentifikasjonsnummer. Det kan fås fra et tyrkisk skattekontor, eller en advokat i Tyrkia kan søke om det på arvingens vegne.

Frister for erklæringen (lov nr. 7338, art. 9; regnet fra dagen etter dødsfallet):

Hvis en norsk statsborger dør i Norge og arvingene bor i Norge, er fristen altså fire måneder, den samme som i en rent tyrkisk sak. Dør vedkommende i Tyrkia, og arvingene bor i Norge, er fristen seks måneder. En oversittet frist hindrer ikke at prosessen fullføres: erklæringen kan likevel leveres og avgiften betales, med en bot.

Hvor erklæringen leveres. Hvis avdøde aldri bodde i Tyrkia, leveres erklæringen til skattekontoret der boligen ligger. Ellers leveres den til skattekontoret for avdødes siste bosted i Tyrkia. Arvingene kan levere én felles erklæring, og en advokat kan signere den med fullmakt.

Betaling. Skattekontoret beregner avgiften, og arvingene betaler den. Så utsteder skattekontoret en bekreftelse på at det ikke er noen arveavgiftsgjeld på eiendommen. I praksis ber tinglysingskontoret om denne bekreftelsen, så avgiften betales som regel før arvingene tinglyses.

Skatt i Norge. Arvingene bør rådføre seg med en norsk skatterådgiver om arven kan få skattemessige følger i Norge.

Trinn 3: Arvingene tinglyses som eiere

Med arveattesten og bekreftelsen fra skattekontoret søker arvingene (eller advokaten deres) hos tinglysingskontoret (tapu müdürlüğü) i distriktet der boligen ligger. Dette tilsvarer en hjemmelsoverføring i Norge. Hvordan arvingene tinglyses, avhenger av hvordan de søker:

• Hver arving kan søke alene. Da tinglyses alle arvingene som felles eiere av hele boligen (elbirliği mülkiyeti), omtrent slik arvingene eier et dødsbo i fellesskap før skiftet er gjennomført. Så lenge det felles eierskapet består, må alle arvingene opptre sammen ved et salg. Det felles eierskapet kan senere gjøres om til bestemte andeler.
• Hvis alle arvingene søker sammen, kan de tinglyses som sameiere med bestemte andeler (paylı mülkiyet). Hver arving eier da en angitt andel, for eksempel halvparten eller en fjerdedel.

Ved tinglysingen ber tinglysingskontoret vanligvis om:

• en gyldig obligatorisk jordskjelvforsikring (DASK);
• en verdibekreftelse for boligen fra kommunen, som først utstedes når eventuell ubetalt kommunal eiendomsskatt er betalt;
• bekreftelsen fra skattekontoret på at det ikke er noen arveavgiftsgjeld på eiendommen;
• betaling av tinglysingskontorets gebyrer (döner sermaye).

Finnes det begrensninger for utenlandske arvinger? Norske statsborgere kan erverve fast eiendom i Tyrkia, også ved arv. Begrensninger gjelder i militære områder og sikkerhetssoner og over visse arealgrenser. Hvis boligen allerede var eid av en utenlandsk statsborger, kan den likevel som regel også arves av utenlandske arvinger. Om en bestemt arving kan erverve en bestemt eiendom, bør uansett kontrolleres i hvert enkelt tilfelle, avhengig av arvingens statsborgerskap og hvor eiendommen ligger.

Trinn 4: Salg av boligen

Når arvingene er tinglyst og arveavgiften for eiendommen er betalt, kan boligen selges som enhver annen bolig. Arvingene kan signere hos tinglysingskontoret personlig eller gjennom en advokat med en fullmakt som uttrykkelig omfatter salget. Hvis arvingene ikke blir enige om et salg, kan hver av dem be en tyrkisk domstol om å oppløse sameiet (ortaklığın giderilmesi). Domstolen deler da eiendommen eller beslutter at den skal selges.

Salg av arvet fast eiendom er ikke gjenstand for tyrkisk gevinstskatt, fordi arvingene ikke har ervervet den mot vederlag (inntektsskatteloven nr. 193, art. 80 (mükerrer)). Tinglysingsgebyrer og vanlige salgskostnader må likevel betales.

Fra Norge: fullmakten

Alle trinnene over kan håndteres av en advokat i Tyrkia på grunnlag av en fullmakt (vekaletname). Den kan signeres:

• ved Tyrkias ambassade i Oslo, som utarbeider den på tyrkisk; eller
• for notarius publicus i Norge (normalt tingretten), og deretter påføres apostille, oversettes til tyrkisk av en edsvoren translatør og bekreftes av en tyrkisk notar.

Fullmakten må uttrykkelig omfatte hver handling: søknaden til domstolen om arveattest, å skaffe skattenummer, skatteerklæringene, tinglysingen av arven og, når det er aktuelt, salget. En generell fullmakt blir ofte avvist. Ordlyden er viktig, og en feil betyr som regel at en ny fullmakt må signeres. I begge tilfeller kan advokaten i Tyrkia utarbeide teksten som skal brukes.

Hvor lang tid tar det?

Tiden avhenger av domstolens arbeidsmengde, hvor raskt dokumentene kommer fra Norge og antall arvinger. Ingen kan garantere hvor lang tid en tyrkisk domstol bruker, og arvinger bør være på vakt mot den som lover en fast tidsramme. Å samle inn, apostillere og oversette dokumenter er ofte den lengste delen, og det kan startes med en gang. Hvis alle dokumentene er i orden og alt går som det skal, kan prosessen være ferdig i løpet av noen måneder.